ISA简报:寻找气候变化的智慧

谨慎的人见麻烦就躲.
一个傻瓜盲目地走进来，被狠狠地揍了一顿.
——箴言22:3

所罗门王的至理名言已经流传了三千年. 它们仍然能引起共鸣，尤其是在现代译本中，¹ 尽管“麻烦”不再是入侵亚述人或巴比伦人，而是我们通过人类的聪明才智给自己带来的危险, 傲慢与无知. 

看任何一部20世纪30年代到60年代的电影，你都会看到演员们肆无忌惮地吸入烟草烟雾. 我们现在更清楚了. 比如这一代人对烟草制品危害的认识, 房地产业主逐渐意识到某些建筑材料和受污染土壤中潜藏的危险. 从20世纪60年代开始，社会花费大量资金清理“奇迹产品”.“石棉, 多氯联苯, 干洗溶剂, 在人类历史的不同时期，除草剂和铅管都被认为是最先进的技术. 这些发明都不是为了杀人而设计的. 他们都有一个崇高的目标——无论是扑灭灾难性的火灾, 绝缘变压器, 清洗羊毛西装或产生令人愉悦的尼古丁嗡嗡声也能抑制食欲. 与使用这些产品造成的社会损害相关的“外部性”花了几十年的时间才发现，并花费了数十亿美元来消除. 

温室气体排放与这些神奇的产品有着共同的祖先. 用柴油为建筑物供暖, 在城市街道上铺设天然气管道, 用燃煤电厂发电——这些都是合乎逻辑的, 经济, 以及合理的解决方案来解决将能源带入家庭的问题, 各类企业和建筑物. 工业革命加速了城市的发展，使数百万人摆脱了农村的贫困，提高了他们的生活质量. 我们现在知道，社会对化石燃料的依赖产生了必须解决的新问题. 

人们认识到，神奇的产品可能会带来隐藏(或不那么隐藏)的危险，这种认识遵循着一种可预测的模式. 下面是循序渐进的过程: 

证据和意识. 一个环境问题往往需要几十年的科学研究和大量的证据来说服人们改变是必要的. 即使这些证据越来越多, 既得利益集团组织反击，让社会相信问题不存在或被夸大了. 最终，对人类生命的伤害变得如此明显，以至于否认成为一种“边缘立场”.” 

市场需求. 在许多情况下，部分“市场调整”的过程可以在政府行动之前开始. 自愿收集数据和行业主导的改革启动了缓慢的变革进程. 以温室气体为例, 每个排放者的边际贡献是如此之小, 因此融入了社会, 政府干预有时滞后于市场主导的转变.g.，采用LED照明或热泵). 

监管回应. 然而,, 政府干预几乎总是需要加速和完成行为改变，以真正消除“外部性”对环境和人类生活造成的危害.“这些法规和政策反应往往受到阻力，因为在政治舞台上对竞争结果进行了辩论. 经济学家一致认为，给碳定价将是最有效的解决方案, 但碳定价的市场机制需要政府干预——以碳“税”或建立排放交易计划的形式. 

基准和最佳实践. 最终, 数据基准和同伴群体比较的兴起开始揭示是谁, 在哪里以及如何成功的“治疗”应用于任何环境问题. 工程和实验室科学有助于了解这一阶段的过程, 公共卫生或行业组织的数据也是如此. 与市场澳门黄金城赌城流程和决策相结合，将重点放在扭转多年来对环境的破坏以及遵守新的法规和指导方针上. 在这个阶段，市场驱动和监管驱动的变革开始趋同. 

价格一体化. 在暴露类型1错误(假阳性)和类型2错误(假阴性或被忽视的问题)的地方建立反馈循环.² 在监管松散的情况下，比如气候变化, 当变化过程被消费者和生产者部分或全部定价 时，有效市场假说(EMH)就成立了. 经济学家和政策分析人士倾向于为外部性设定“价格”，以补偿社会的损害. 在实践中, 虽然, 补偿环境损害的款项往往通过法庭和诉讼来决定. 

持续的市场和监管演变. 根据特定国家或城市管辖的治理结构以及问题的严重性，执行更严格的法规也有其自身的轨迹. 流行病学学科, 利用人口数据和公共卫生分析, 在完善政策解决方案的这个阶段特别有用吗. 

从“数据”到“智慧”的转变 

用于建筑物的脱碳, 不同的市场和国家已经进入了步骤3(监管响应)和步骤4(基准和最佳实践)。. 在欧洲，“变革理论”更侧重于欧盟范围内或国家的政策，通过自上而下的监管解决方案促进能源披露. 在美国, 重点更多地是基于自愿认捐, 基于特定地方管辖的市场解决方案和法规. 在大多数发达国家, 步骤5(价格整合)和步骤6(市场和监管演变)正在进行中, 但两者都有很长的路要走. 

近年来，房地产可持续性基准(如GRESB)的上升速度加快. 在很多情况下, 它们已经扩展到包括社会因素和租户福祉以及环境指标. 下一个障碍, 虽然, 是建立具有意义的实质性测试, 并根据该行业已经开始制作和披露的报告数量来确定财务影响. 

通读ESG报告往往会发现，报告和公共关系在突出性或相关性方面取得了胜利. 减少建筑排放，同时改善建筑用户和周围社区的福祉，这些共同的挑战可能会被以二氧化碳吨等不太熟悉的指标命名的数据所掩盖₂ 或千瓦时. 在时间, 有了经验, 重点将转移到真正推动“可持续澳门黄金城赌城”范式所有要素的因素上，以及哪些指标会发出误导性或无意义的“美德”信号.   

财务指标与澳门黄金城赌城者的“受托责任”最密切相关. 此外，利益相关者有几十年的分析和解释财务数据的经验. 将环境数据转换为财务术语或仅仅提高如何自行解释能源和排放数据的意识，将需要额外的时间和努力. (拉萨尔关于“绿色的价值”的研究 综合研究可持续性指标和财务结果之间的联系. 下面是这项工作的最新情况.) 

所罗门王在写《澳门黄金城赌城官网》的过程中，收集了几个世纪以来基于经验的智慧. 在现代社会, 我们常常相信通往智慧的阶梯是建立在知识的基础之上的, 信息, 和数据. 自20世纪30年代以来，著名的“DIKW”层次结构一直是信息科学的支柱. 可持续发展的智慧仍在形成过程中，可能需要更多的时间才能取得进展. 幸运的是，这种智慧的基础已经被落实到位 data (这是指很多很多经历的现代说法) 信息 (组织和分析数据)，最终导致 知识 (确定模式，回答“是什么”和“为什么”的问题)，最终达到积累的状态 智慧 (如何回应). 这是人类以前走过的一条路. 这一次，更多的生命危在旦夕，所有行业可能不会轻易达成共识, 国家和利益攸关方. 然而，对可持续智慧的探索必须继续下去，时间是至关重要的.  

重新审视拉萨尔的“绿色的价值”

2023年9月，LaSalle发布了ISA焦点报告 绿色的价值是什么? 看看可持续性和房地产结果之间的联系. 该报告提出了一个框架，说明如何将房产的可持续属性视为价值的驱动者和保护者, 同时展示来自更广泛文献的发现. 我们继续保持“绿色价值”的跟踪, 监测这方面的研究成果. 自我们的初步报告发布以来，一些发现值得强调:

• 2024年初, 世邦魏理仕(世邦魏理仕)在其英国可持续发展指数中报告称，就总回报率而言，高效物业的表现每年比低效物业高出近2%, 在2023年期间，三种主要的房地产类型. 建筑的效率是通过EPC评级来描述的.
• 瑞银(瑞银(UBS))在2023年底的报告中称，纽约和伦敦写字楼市场的每平方英尺价格分别有28%和19%的绿色溢价, 分别, 在比较基于LEED/BREEAM认证的办公室交易时. 这一溢价也体现在上限费率中, 显示纽约和伦敦分别溢价36和27个基点.
• 摩根士丹利资本国际(MSCI)发布了一份关于绿色建筑溢价的报告，以及它们是如何随时间变化的. 看看巴黎和伦敦的办公室, 从2019年开始出现了一个明显的趋势，即具有和未具有可持续性评级的办公室之间的销售价格差距越来越大. 以伦敦为例, 在2019年之前，这一差距几乎不存在，到2022年底最新报告的数据点，这一差距已扩大到25%.
  

除了可持续性和历史澳门黄金城赌城回报之间的直接联系之外, 租金及增值, 随着有关该主题的可用数据的增加，更多的信号正在出现, 变得越来越有前瞻性;

• 2024年，仲量联行在其《绿色临界点的报告，内容是全球的供需平衡如何向有利于可持续发展的办公室转变, 随着租户需求的发展. 仲量联行预计，全球21个写字楼市场有70%的需求未得到满足.
  

超越基于回溯数据的结果, 目前正在出版澳门黄金城赌城于可持续倡议的详细案例研究. 仲量联行报告”未来澳门黄金城赌城的保障“ showcased opportunities for sustainable New York offices; another example is 世邦魏理仕’s report “The impact of on-site rooftop solar on logistics property values.”

托拜厄斯Lindqvist
战略家，气候和碳铅，伦敦

来源:
世邦魏理仕(2024年3月) 英国可持续发展指数结果至2023年第四季度. 世邦魏理仕
P. 托雷斯,G. Bolino P. 斯捷潘(2024) 绿色临界点. 仲量联行
T.莱希(2022) 伦敦和巴黎办事处:绿色溢价出现. 摩根士丹利资本国际(MSCI)
P. 托雷斯,J. 德尔阿拉莫(2024年7月) 未来的澳门黄金城赌城. 仲量联行
D. 玛丽娜,J. 跺脚,T. 阿,Vezyridis. Bruusgaard(2023年7月) 现场屋顶太阳能光伏对物流物业价值的影响. 世邦魏理仕
O. 穆尔,Y. 陈,T. 麦特卡尔夫等.(2023年12月) 绿色溢价:对纽约和伦敦房地产的研究发现了“绿色溢价”的有力证据. 瑞银(UBS)

脚注

¹ 的消息，由尤金·彼得森(Eugene Peterson)翻译自希伯来语经文(1993-2002)。.

² 这些都是学习的一部分，发生在任何“治疗假设”中.公共卫生科学提供了可靠的证据来衡量这种“治疗”是否有帮助, 伤害或对根除潜在疾病没有影响. 在房地产领域, 一个很好的例子是人们逐渐发现某些类型的石棉, 将其移除比将其“封装”在现有结构中更危险. “脱碳”科学仍在建立中，以确定是否, 例如, 锂电池的大规模生产造成的危害与燃烧化石燃料一样大. 因为房地产和气候变化, “治疗”可能侧重于能源效率/脱碳干预，这是政府惩罚/激励和自愿行动的结合. 这些治疗的有效性将取决于依从性, 市场反应, 以及干预在多大程度上通过政治进程获得认可.

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